征收中的“三注意”“六不簽”

2019/6/12 11:26:34

作者:張建偉

      征收中,希望被征收人注意三點:

      一,依法操作,參考基地政策。根據目前的法律規定,對于征收流程、補償項目、方式都有明確的規定。但是,某個基地為了壓縮成本都會出一套針對本項目的征收政策,稱之為基地政策。而這個基地政策可能對被征收人是不太有利的。在現實的征收中,很多地方性的征收政策,往往會綜合考慮壓縮征收成本、提高征收效率、盡快推進征收進展,而制定快速征收的基地政策,是征收方的談判策略和方法。于是就會出現一些項目的基地征收政策在某些環節上出現與法律相違背的情況。如先拆后補、程序不合規、拆遷政策沒有合規的文件,不具備法律效力的。在這基礎上,被征收人不可以依據基地的征收政策跟征收人談判,否則會進入一個有理講不清的怪圈,無法講透理由。被征收人應該在熟知國家法律的前提下,尋找基地政策的法律漏洞和違法點,據法、據理力爭,否定其錯誤,依據法律規定確保本屬于自己的被征收補償利益。

      二,不可只見小利,要通盤考慮。征收方為了盡快完成征收任務,往往會設置比較有迷惑性和復雜性的征收獎勵機制。例如,早簽早得益,早簽獎勵高等。根據目前的法律規定,對房屋征收是有明確規定的。一是,被征收房屋的價格上不得低于同類地區房屋的市場價格。對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似的房地產的市場價格。二是,要保障被征收人的居住條件和生活質量不下降。被征收人要清楚地知道這些法律規定,征收獎勵補償也是自己應得的一部分征收補償款,且相對于征收補償款項來講僅僅是小頭。

      三,不要聽信征收方的口頭“承諾”。在實際征收談判中,征收方會利用很多被征收人不懂政策和法律的劣勢,要么信口開河與被征收人談補償,要么簡單地寫個補償方案,經被征收人口頭同意就落實到協議上去。在這種情況下,被征收人一定要小心,如果沒有雙方簽名的方案不能落實到書面協議上。

      另外,還有“六不簽”應牢記:

      1、如果是貨幣補償,需要明確金額和支付的期限,且一定要注意“前”或“后”的意義,不清楚的要有注釋。2、房屋安置的,一定要明確安置房的面積、標準、時間、地點、違約責任。3、對于產權調換的房屋,一定明確差價的支付方式和期限。4、應當注明搬遷的期限,搬遷期間的過渡方式(租房還是其他)和過渡期限、違約的責任。5、其他補償費用,即所謂的其他“磚頭”的發放標準和支付方式(拆遷補助費、安置補助費、停產停業損失費等)都依法計算一遍,做到心中有底。6、注意違約責任和爭議的解決方式。一般采取協商、訴訟為妥,一審不服還有二審可以糾正。以上六點應牢記,不能隨意簽下名。

      (以上均系律師個人觀點,僅供參考)

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